房地合一稅是什麼？會造成什麼影響？

105年起實施房地合一課徵所得稅制度，房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅，使房地交易所得係按實價課稅，達到租稅公平。

房地合一稅試算公式：

新制所得稅稅額=(房地成交價額－可減除項目－交易日前3年內房地交易損失金額－土地漲價總數額－自住房地免稅額)×稅率－重購自住房地扣抵稅額

1.房屋土地交易所得額(或損失金額)＝交易時成交價額－可減除成本及費用

2.可減除成本及費用：

(1)可減除成本：

①房屋土地係出價取得並經提示成本證明文件者，為該房屋土地的原始取得成本；繼承、受贈取得者，為繼承、受贈時的房屋評定現值及公告土地現值按交易日所屬年月政府已公告的最近臺灣地區消費者物價總指數調整後的金額認定。

②其他支出經提示證明文件者：包括取得房屋土地後達可供使用狀態前支付的必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)、於房屋土地所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息，以及取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

③經地方稅稽徵機關依土地稅法施行細則第51條規定核准減除的土地改良費用，依土地增值稅繳款書或免稅證明書所載「改良土地費用」金額認定。

 

(2)可減除費用：

房屋土地取得、改良及移轉而支付的費用，如交易時所支付的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等必要費用，得提示證明文件減除之；未提示費用證明文件或所提示費用證明文件的金額未達成交價額5%者，可按成交價額5%認定費用。依土地稅法規定繳納的土地增值稅，以及取得房屋土地後，房屋土地於使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費及金融機構借款利息等，不得列為費用減除。

 

3.課稅所得＝房屋土地交易所得額－交易日前3年內房屋土地交易損失金額－依土地稅法規定計算土地漲價總數額

4.(課稅所得－自住房地免稅額【以400萬元為限】)×稅率=應納稅額

5.應納稅額－重購自住房地扣抵稅額=本次應自行繳納稅額

 

房地合一稅所造成的影響

適用稅率：

個人	房地持有情形		適用稅率
境內居住者	持有期間	1年以內	45%
		超過1年，未逾2年	35%
		超過2年，未逾10年	20%
		超過10年	15%
	符合自住房地租稅優惠		課稅所得400萬元以下：免稅 超過400萬元部分：10%
	以自有土地與營利事業合建房屋或自地自建，自土地取得之日起算2年內完成並銷售房地		20%
	符合財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2年以下房地		20%
非境內居住者	持有期間1年以內		45%
	持有期間超過1年		35%

 

注意：

(一)房屋及土地都要按實際成交價額減除原始取得成本與相關費用，並得再減除土地漲價總數額，以其餘額按規定稅率計算應納所得稅額。交易所得或損失，不論有無應納稅額，都要在完成所有權移轉登記日的次日起算30日內申報納稅，該筆交易所得毋須再併入交易年度綜合所得總額辦理申報。

(二)未申報或未提示原始取得成本，國稅局如無法查得成本資料，會依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值，按消費者物價指數調整後，核定成本，成本金額相對較低，所以原始取得成本相關資料要妥善保存，才能以實際成本減除計算所得額。

(三)如果小周出售的房屋、土地符合自住房地租稅優惠，課稅所得400萬元以內，免納所得稅，超過400萬元，就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅。

(四)另外，新制下買賣自住房屋、土地，無論是先買後賣，或是先賣後買，出售舊房地與重購新房地的時間(以完成移轉登記日為準)差距在2年以內，都可以申請適用重購退稅優惠，但該重購的新房地於重購後5年內應供自住使用，不得改作其他用途或再行移轉。

 

不論新制或舊制房屋的基地，可依房屋實際使用情形，選擇適用一般用地或自用住宅用地之稅率申報繳納土地增值稅。

 

房地合一稅跟舊制有什麼差別？懶人包一看就懂！

舊制下，土地係按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅，不納入所得稅課稅範圍，僅就房屋部分計算財產交易所得課稅；105年1月1日起實施新制，房屋、土地均應按實價計算交易所得課稅。新、舊制比較表列如下：

 

制度項目		舊制		新制 (房地合一課徵所得稅)
課稅範圍		房屋：計算所得課徵所得稅		自105年1月1日起交易下列房屋、土地者，所得合一按實價課稅： 1.103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內。 2.105年1月1日以後取得。
課稅稅基		房屋收入－成本－費用		房地收入－成本－費用－依土地稅法計算的土地漲價總數額
申報方式及 稅率	總機構在中華民國境內	17%，併入年度營利事業所得額，於次年5月辦理結算申報
	總機構在中華民國境外	境內有固定營業場所或代理人：17%	依持有期間認定 1.持有1年以內：45% 2.持有超過1年：35%		境內有固定營業場所者：分開計算稅額、合併報繳
		境內無固定營業場所及代理人：按所得額20%扣繳率申報納稅			境內無固定營業場所者：代理申報納稅