賣房子如何節稅？有哪些節稅方法？

2018/09/14

房地合一新制的綜合所得稅中，有著不同的方法省下不必要的金錢開銷，賣房子節稅、善用優惠等等都是方法，不要讓本來能獲得的權益睡著了！以下會教各位讀者們四種方法，將賣房子利益最大化！

一、透過「財產交易損失」賣房子節稅

財產交易所得或損失的認定，是以出售時的成交價格，減去原來取得成本和一切改良費後的餘額，餘額為正數就是所得，餘額為負數就是損失。

售屋族可透過「財產交易損失舉證」來節稅，只要出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按實際發生的價額申報，故售屋族請謹記保留相關證件。

政府評定的房屋價值，廣泛地用來作為各種包含房屋稅、契稅等各種與房屋有關的稅賦之課徵基準

有些屋主購屋時間較長，或是當時沒有整理好相關證明文件，無法提供取得成本及移轉費用，這類屋主也可透過「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得，只要是無法拿出購屋買賣資料的售屋者，均可適用。

財政部每年5月報稅前都會依據房地產市場變化，訂定各縣市適用的售屋所得額比率，讓售屋者可以申報售屋所得稅。專家分析，售屋所得是按照出售房屋的「房屋評定現值」乘以財政部訂頒的「比率」計算得出售屋所得後，再乘上個人綜合所得稅率，就是應繳納的售屋所得稅。

假設財政部核定台北市2013年個人售屋財產交易所得額標準中，大安區為房屋評定現值48%，出售評定現值500萬元的房屋，應申報的售屋所得算法是500萬元X48%=240萬元，假設售屋者王小明的綜合所得稅適用稅率為40%，王小明就得付上240萬元X40%=96萬元，當年就得報上96萬元的稅。

1.一人或其配偶、未成年子女在該自住房屋設有戶籍(請檢附辦竣戶籍登記的戶口名簿影本)、持有並居住於該房屋連續滿6年。

2.交易該自住房屋土地的前6年內，未將該房屋土地出租、供營業或執行業務使用。

3.個人與其配偶及未成年子女在交易自住房屋土地前6年內，未曾適用本自住房地租稅優惠。

課稅所得在400萬元以內者，免納所得稅，免稅額為該課稅所得；課稅所得超過400萬元者，免稅額為400萬元，超過部分並按10%優惠稅率計算應納稅額。

土地部分可退土地增值稅，房屋的部分也有扣抵綜合所得稅額的優惠，民眾若同時有購屋、售屋行為，且購買的房屋土地價值大於出售房屋，就有機會可以依法申請「重購自用住宅扣抵稅額」。

申請「重購自用住宅扣抵稅額」得符合以下條件：買進或賣出的2間房屋皆須符合「自用住宅」，同時其購屋土地現值超過售屋，並且2間房屋產權登記的時間必須在2年內，2間房屋登記名義人可以是本人或配偶，不限於同1人。

假設王小明2012年賣出一間房屋，土地現值100萬元，增值稅30萬元，2013年新買入1間房屋，土地現值只要超過100萬元，之前所繳的30萬元土地增值稅可全部退還，假設2013年新買入的房屋土地現值為80萬元，可以退回10萬元，假設買入的新屋土地現值小於70萬元，就沒有餘額可以退稅。

同時要注意，申請「重購自用住宅扣抵稅額」5年內不得變動，也就是此一自用住宅在5年內不得出售、或出租、或作為營業之用，否則稅捐機關會將原先的退稅追繳回去。例如上例中王小明如果獲得重購退稅，但在5年內把2013新買入的自用住宅出售或出租、或作營業之用，就會再被追回30萬元的土地增值稅。